全年网签204万平方米 上升25% 去库存形势下的增城楼市走势

小辉

增城区在2015年依旧是广州市商品住宅成交量最高的区域，全年网签204万平方米，较2014年上升25%，增幅弱于大市，价格则整体保持平稳。增城区域各板块市场格局有所变化:新塘板块作为历来的供需主力，份额有所下滑，成交萎缩9%；教育城板块增长势头明显，全年网签28万平方米，同比2014年上升97%；荔城板块表现突出，全年网签50万平方米，同比2014年上升50%。

新塘市场2015年下滑的主要原因在于新塘中心板块热销项目销售完毕。教育城板块凭借地铁和价格洼地，成功拉动成交，集中在两大指标盘:中铁建国际花园和碧桂园城市花园，作为教育城板块土地成本较高的两个项目，充分利用教育城规划和地铁21号线站点的利好，注重出货量，采取低开高走推货策略，营造热销影响。荔城板块优质个盘集中涌现，拉动区域成交。

增城作为广州的外围区域，在售项目总价较低，总价段60—120万元/套成交占比高达65%，成交主力户型面积段在80—120平方米，占比61%，主要吸引刚需客户群。增城区2015年商品住宅新增供应244万平方米，同比2014年上升39%。其中荔城板块新增供应72.3万平方米，同比大增201%；其次，教育城和新新大道板块供应也有所增加。新塘中心板块新增供应仅29.4万平方米，萎缩53%。

按当前施工进度看，预计2016年增城区新增商品住宅供应超过23000套，加上2015年库存量，增城区2016年可供应商品住宅量接近4万套，货量十分充足。教育城板块新货最多，其次是新塘中心和荔城。与广州市场联系紧密的教育城和新塘两大区域，面对广州东部白热化的市场竞争，产品同质化明显，需保持价格优势，方能促进成交。

荔城市场相对独立，预计整体成交在充足货量带动下依旧较好，由于优质项目货量减少，成交量相比2015年可能有所下降。增城区2016年3月成交量价齐升，主要受信贷政策预期向好影响，以及楼盘借势新货供应，客户积极入市拉动成交。增城区2016年3月初商品住宅存量为216万平方米，环比上升6%，受新增供应增加影响，存量再创新高，消化周期13个月，整体去货压力仍较低。

新塘中心板块在售项目大部分处于后续新货供应较少的状态，存量有所减少，加之2016年4月中旬成交好转，消化周期仅为9个月；教育城板块新货供应逐渐增加，存量上升至42万平方米，加上价格不断上涨，消化周期高达15个月。增城区后续新增供应会加大，但整体去库存压力相对广州市其它区不突出。(by合富辉煌(中国)首席市场分析师黎文江)