增城市旁边罗浮山的发展思路

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罗浮山是岭南名山、中国道山，而且广东有一个特点，没有大山，从岭南往南就是韶关的丹霞山，肇庆的鼎湖山，南海的西樵山，客观来说，鼎湖山就是一个绿，西樵山给我的印象乱七八糟，罗浮山没有什么太深的印象，丹霞山是有特色的，丹霞之源，以那个地方命名的地貌。另一方面，罗浮山地处珠三角中心，在珠三角的中心还能留下这么一块宝地，这就不得了。

所以第一个优势就是地理区位极好；第二就是现在总体保护还算不错。第三就是面积比较大，214.82平方公里，这就可以做大文章，有些地方太小了，文章难做，214平方公里，基本上和黄山的面积差不多，泰山180平方公里，黄山是240平方公里。第四就是这个山不是很高，海拔1200米，山高了，文章也不好做。按照现在的一个说法，最适于人生活的地方是海拔1千米左右，海拔太低了不行，海拔太高了当然也不行，所以这是最佳海拔。同时，罗浮山有非常悠久的历史文化传统，之所以被称为中国道山这也不是偶然的。很自然就涉及到罗浮山的旅游到底怎么搞。

一、罗浮山定位

1、现状

现在的状况基本上就是三大块，一块是自然保护区，要严格保护，尤其是核心区绝不能动，缓冲区做一点文章也不好做，一般缓冲区外是实验区，实验区是可以做文章的。一块就是水库，还有水源水库的职能，也是保护地，保护地就是水库做不了其他文章，只能看，水面不能做文章，水边也不能做文章，如果说是灌溉水库，灌溉和防洪是主要职能，什么文章都可以做，可要是有水源功能，就只能看。而且将来我估计这个水库恐怕有一些其他的水源也得从这走，所以很自然，水库的这块原则上也不能动。

这样说起来是214平方公里，实际上能动的就是中间这一片，但是两边可用，不可动可用，是这么一个概念。中间这一片现在的格局大体上虽然环境保护住了，但是体制上现在有点乱。之所以我刚才追着要问谁归谁管，谁归谁任命，这就叫体制，现在里面还有中央单位、省级单位，这个事情就不好处理，但是可以调整。中央的单位都请走，省里的单位也都请走，那绝不可能，在这种情况之下，要研究在这个现状的基础上来做这篇文章。

罗浮山风景名胜区这个名称是2004年下来的，有点可惜，因为你们觉得这个帽子很好，是国家级的帽子，但是这个帽子在市场上没有多大的意义，可是束手束脚。原来就是修个厕所都得上报，得报省建设厅，因为是国家风景名胜区，必须得建设部来批，这种束手束脚的东西很多。当然，现在这个帽子已经拿下来，不能再退回去，有的地方就找建设部提出来，说我们不要这个帽子了，可是戴住了就甭想摘。确有这么一个问题，就是它在市场上的意义不大。

我们做旅游，首先研究市场，否则的话，大把投资下去，这么好的资源，在市场上见不到效益，图什么呢？除了这个帽子之外，还可以再弄几顶帽子，比如争5a，这就是一顶新帽子。所以首先就是定位，按照定位，然后再考虑市场有几顶帽子，可以来个帽子戏法，今天戴这个帽子，明天戴那个帽子，对不同的市场戴不同的帽子，实际上你们现在的做法已经有点往这上面走了。当然，你们现在的做法有点乱，应该做高端的没有做到，应该做大众的也没有做到，所以现在有一点上不着天、下不着地的感觉。

2、复合型旅游产品

如果从规划的角度来说，罗浮山就是一个复合型的旅游产品，这个复合型的旅游产品，包括六个区域：

（1）观光区。观光功能很长时间内都应该是主体功能，到一定程度，主体功能会转化，但这个功能不保也不行，大家都要去看，不让人看这能行吗？但是必须要分区，如果不分区，这个事就完了。现在说山上有九观十八寺，鼎盛时期，是九观十八寺二十二庵，那就是既有道教，也有佛教，也有儒，应该是这么个状况。所以这里面要规划一块观光区，按照这个观光区研究客人的行走路线，包括现在的游客中心、车队的配备、上山的索道等一系列的内容，这一套东西我估计现在差不多了，就需要把这篇文章做细，在高峰期让客人能够进得来、散得开，别指着它挣多少钱，就挣这点门票钱，观光也挣不了多少钱。也可能这个区在空间的表现上就是一个带，不是一个片，因为观光都有一个游线问题。

（2）休闲度假区。休闲度假区是将来真正挣钱的东西，观光出人气，度假出财气，将来怎么摆布，需要现场研究，但是大的概念应该有这么一个区。我觉得现在安排的酒店单体规模过大，一个悦榕庄八千亩地，我无法想象。八千亩的是五平方公里还多，本身就是一个区了，你们现在的概念是里面包含休闲、观光、养生、运动项目，在我看来，不应该有观光，那里面就是休闲度假的主体功能。

可以简单地算一笔帐，这八千亩地，有1381亩现在是一个国有农场，剩下的几千亩是向农民征地，地价就按国家地价，要招拍挂，先从农民手里拿到土地使用权，再根据规划来招拍挂，大概60万左右一亩。管委会在这块拿的钱是不多的，除了成本、税，剩下政府所得部分就按照50%对50%，这样一亩地也就能拿十万，一共是八个亿，这是最简单的一笔账。所以我就感觉刚才说到这几个项目规模都偏大，实际上应该是单体规模不太大，但是数量较多，构造成一个区，所以这个区怎么做恐怕还要研究。

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（3）养生区。从道文化自然而然衍生过来的就是一个养生区，养生区应该是出名气的地方，而且这是最高端的地方。在珠三角这个地方弄一个养生区，哪还能找到这样的地方？找不到了。珠三角总体来说寸土寸金，这么多年来工业化的发展，如果说中国是世界工厂，世界工厂的核心车间就在珠三角，所以很自然，这一片是需求最强的，就需要把这篇文章做好。这篇文章怎么做？不能光讲历史传承，历史传承说得很多，问题是现在有什么东西？就要研究现在到底做什么。有一年在龙虎山开了一个会，叫全国道教名山研讨会，我在会上就说了一下，这个会议名称我就不赞成，因为道作为一个宗教不严格，可是道文化博大精深。

有一次在兰州开会，我碰见全国道教协会的会长任法融道长，他先在台上说了一番，讲道教，我又上台说了一番，说得也不大客气，道教作为宗教，严格讲不成立，只不过因为我们一个堂堂中华民族，不能没有本土宗教，可是道文化不同，博大精深。道融入了我们的生活，比如说我们的日常语言里有多少东西和道都连在一起，道德、道理，我想了一下，和道相关的词汇只有一个词汇是负面的，歪门邪道，剩下都是正面词汇，道文化已经融入我们日常生活了。

这样很自然，在这里把这套文化通过现代的方式表现出来，让大家能够感受到，而且我们这儿可以搞道家的精修，这种项目要搞起来，那不得了。现在佛教搞禅修，国内有两个一流的禅修精舍，一是无锡的灵山，一是东部华侨城的华兴禅寺，这两个都做得非常精致。但是还有一些不公开的、不对社会的，进去坐关七天，收费20万。有佛教的开放性，道也有点沉不住了，道家自古以来讲秘不传人，只传弟子，不对社会，但是现在有点沉不住了，所以道教有一些东西现在也开始对社会了。我在青城山就学了一套，那里有三天的班，有五天的班，一个三天的班大概收三万，五天的班收五万，都不错。

很简单，人有了钱就想长生，长生不可能，至少想长寿，不说其他的市场，就说珠三角，多少有钱人？有钱人花几万块钱来谋一个心理安慰，这不算什么，所以要搞一个道家养生的最高端的产品。历史上佛道之间有过三次大的辩论，儒家当裁判，三次辩论，道家都败了，为什么？道不成教，就是这个道理。因为宗教有三要素，第一信仰，第二组织，第三仪式，老庄这套从哲学的角度来说非常棒，但是没有解决终极问题，所有宗教都要解决终极问题。我曾经说过一番佛道之间的不同，我说了六个不同，所以按照我们传统的语言来说，就是道教作为宗教对人民的麻痹性不够，马克思说，宗教是麻痹人的鸦片，按照我们今天的语言来说，就是吸引力不够，可是大家一说道，都知道养生，所以来做这个事情没有问题。

（4）保护区。保护区这一片不能动，但是可以用，这一片就可以搞一些生态探秘，生态研修，诸有此类的项目。这些东西又起到了保护作用，更重要的是保护区发挥社会功能，保护区不光是保护一片环境，一定有生态教育的功能，生态教育功能发挥不出来，要保护区干什么？就保空气质量好一点，这显然不行，所以还应该进一步再往下深入。

（5）水库区。水库区这一片也同样不能动，可以用，所以水库这一片就是要研究在水库一个什么样的范围之外，可以搞一些高端建设，不玩水，但是可以看。而且这里的好处在就是山，比如说在某一个地方，修一批别墅，这批别墅叫临水别墅，滨水是紧挨着水的，我们叫临水别墅，就是可以看得见这个水，但是绝不污染，这同样可以做一片高端房地产。这些事弄来弄去，就得研究怎么挣钱，你们现在是单一模式，就是门票钱，大部分人还不花门票钱，老百姓去肯定得花这点钱，相当于你们为官场义务劳动，现在就是这么个概念。

（6）山顶。还可以进一步研究山顶，因为这个山不是很陡，所以可以研究山顶的利用，但是我没到现场，不敢说。从旅游的角度来说，最好用的地不是平地，是丘陵，丘陵地价值最高、最好用，平地是搞工业的地、搞农业的地。总体来说，这214平方公里，构造六个区，每个区都要研究它的利润点，各有各的利润点。

3、发展模式

我们曾经归纳过一个旅游开发的总体模式，就是a+b+c的模式。华侨城就是这样，华侨城自己总结的模式就是旅游加地产，后来我们研究，说到底就是a+b+c。a是吸引中心，罗浮山总体就是一个大的吸引中心，但是里面每个区、甚至每个具体项目都得研究吸引力何在，有些吸引中心是不挣钱的，甚至需要往里贴钱，但是没有吸引中心，人就不来。b是利润中心，每一个项目都得研究利润点在哪儿。c是文化中心，保可持续发展。凡是符合a+b+c的模式，这样的项目100%成功，如果不符合的，比如只有a，没有b、c，财政拿钱贴，如果只有b，没有a、没有c，那可能就是一个房地产项目，把房子一把卖了也就卖了，谈不上可持续发展，所以一定是a+b+c这样的模式。

像我刚才说的六个区，每个区有不同的定位，观光区就是出人气，休闲度假区出财气，养生那块，是出名气，将来应该是一个饥饿营销的方式，想来，对不起，要排队，就能容这么多人，可能排一年才能排上，这就出名气，如果在高层的名气形成了，大众跟着就拉动了。到生态区那一块，那个地方是自然的这一套，这里还得研究文化的东西到底怎么体现。所以每一个区和点都有所不同，这样总体构造出一个复合型的罗浮山来。

从现在的单一模式转向复合型模式，这个复合型模式转到位了，基本上这个事就到位了，这就是罗浮山总的定位。你们现在是拆一块说，再拆一块再说，自己越说越散，越说越乱，变成碎片化的罗浮山。我刚才说的六个区，这六个区彼此之间也要研究相关关系，这样再规划，一个一个都得考虑到。

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二、模式整合

从模式的调整来看，必须要尊重现状，要符合现状。现状基本就这么几重关系：第一是管委会，你们现在是非常积极努力想把这个事情做好，但是有很多掣肘的因素。第二是里面散乱的这些设施。第三是当地老百姓。第四是现在已经有的80多个接待和服务的企业。这四个主体现在构成比较乱的关系，需要靠市场把这些统到一起。如果只靠行政力量来统，也可以统得动，但是很艰难，再怎么说，罗浮山在官场上就是一个县级单位。所以很简单，就是靠市场、靠利益，把大家统在一起，当然各有各的方式。

第一，比如说现在省里哪个厅在这儿有一个设施，对这个机构每年还得补贴，大家过来疗养疗养，或者过来开个会，无非就是这种用法，如果纳入到总体的盘子里，让他的利益增长，这就是靠市场、靠利益把大家统在一起。

第二，现在这里有八千原住民，涉及到几种情况，一种是已经外出打工了，房子还在这儿；第二种就是老的、小的还在村里；第三种是有的农民已经把自己的地方开始经营了。可是将来按照规划，很多地方需要拆迁，现在最难的就是这个事。比较成功的经验是给农民股份，同时给他就业机会，那样农民能欢天喜地的搬出去。比如浙江乌镇，有一个二期工程，拆迁的时候就这样，外面把房子盖好了，农民搬出去，建好了之后再回来，而且要求回来的时候，一定要有老人、有孩子，因为是古镇，古镇没有老人、没有孩子在这儿生活，就是一个博物馆，就没有吸引力。

二期工程相当于做了一个特大型的宾馆，看着是一个古镇，但是它的主体功能就是住宿，里面配套建设了67个民宿，民宿就是让老百姓经营的民间旅馆，然后有餐馆、商店，都是老百姓经营，而且是事先定好的，这样老百姓欢天喜地搬出去，然后又欢天喜地搬回来，就做成了一个精品。我评价，乌镇是未来的世界文化遗产，现在世界五百强的会议，银行的董事会都在那儿开，做成了一个高端，这个高端不是豪华，尤其不是奢华，大家一去感觉都极好，因为在那儿看见老人，看见孩子，所以有的世界五百强的董事长、ceo，晚上就跑到街上吃小吃去了，喝小酒去了，客人感觉极好，老百姓也觉得很好。八千人不少，要是在美国，八千人就业是要惊动总统的，当然我们中国人多，觉得不然，关键是构造和谐，这个和谐的核心就是利益均衡。

第三，现在还有80多个企业，同样也涉及到这个问题，有的可能很落后，有的可能还可以，落后的就需要改造，有一些比如位置不合适，就需要调整，所以这里面关键是要形成一个好的机制，按照a+b+c这种模式整合起来。这个整合的过程不是一个强力的过程，现在政府很习惯了，动不动“拆”，可是要这么弄下来，有的时候反而不行。这里头掉过头来，就说这个规划的问题，规划不是要把罗浮山弄得大马路、大广场、大绿地，要这么弄，完全就毁了，绝不能用城市化的概念来对应罗浮山，如果用城市化概念对应罗浮山，就彻底把罗浮山毁掉了。

有的地方乱一点没关系，脏、乱、差这三个字不能一概而论，脏和差是不行的，乱一点没有关系，人气旺的另一个面就是乱。按照我的看法，叫做少开发、多利用，强化软开发，适度硬开发，这样才可能少花钱、多办事、办好事、好办事。你们现在钱砸得够狠的，两亿七建一个游客中心，我想象不出来这是一个什么东西。河南云台山也是这样的，是一个以观光为主体的山，但是现在也知道需要转。

我第一次去云台山的时候，评价就很高，这条路走得实在是不容易，但是我说你们要留后手，所以那次专门去看了一个百家岩，这个地方绝不能再开了，留下来将来做高端。他们现在和北京世贸天阶集团合作，投资50亿，五千亩地，准备开一套新的产品，也在转型。大景区走到一定程度，一定是复合型的，靠单一的观光走不下来，当然有的观光永远是主体，比如黄山，观光永远是它的主体，但是现在也在研究复合型发展，黄山太陡，找几片建设用地真是很难找，你们这就不同了，这里好在山的面积大，可用的余地就大。

三、规划创新

模式整合一定意义上是和规划连在一起的，我们现在一般做规划就是现场跑一跑，把图描一描，按照地形图，规划就做出来了，那我就问了，为什么要把它摆在这儿？为什么要做这么大的规模？我刚才听，就觉得这几个项目规模都大，因为我是经验判断，可能不准确。顶级的酒店现在不是五星，也不是超五星，顶级的酒店叫文化主题酒店，叫做精品酒店。我最近到杭州，就一天时间，别的都没看，就看精品酒店，那一天我看了六个精品酒店。其中有一个就是悦榕庄，我看的这六个精品酒店里，悦榕庄只能算是中游有一个。

西湖四季酒店，投资商是绿地集团，绿地集团根本没指着这个酒店挣钱，投资十几亿，建了八年，一共就建了80多套房子，其中有六套房子每天的租金六万，提前三个月预定，平均下来这80这套房子每天的房价六千。我在那儿转了一圈，说开一间客房看一看，服务员说对不起，今天客房都满了，不光是今天，很长时间都满了，这叫精品酒店。本来绿地集团没指着它挣钱，就指着它做一个品牌，做一个顶级的精品，而现在发现项目挣钱了，平均一平方米的造价是四万块钱.

土地是租来的，也是在风景名胜区的范围之内，国有土地，风景名胜区，土地不能出让，所以是采用租赁的方式，真是做出一个精品。看完了找个地方坐下来喝喝茶，这个地方实在是舍不得离开。我说的意思是要做这样的东西。珠三角这个地方，大家眼界很开阔，没有点好东西压不住人。像喜来登这种品牌，是城市商务酒店的品牌，在那儿就不适用了，但是既然已经引进来，就引进来吧，这就是一个规划的问题。

规划要想创新，一定要超越传统的方式。传统的风景名胜区规划我就不说了，我看过很多风景名胜区的规划，也参加过一些规划的评审，反正我基本感觉就是和市场不搭界，第一是保护，第二是保护，第三还是保护。然后怎么挣钱不是我的事，我们是建设方面的专家，是风景名胜区的专家，只讲保护，每句话都对，就不知道怎么操作。第二类就是传统的旅游规划，传统的旅游规划一定要研究市场，这是不错的，但是有一点不足，就是在规划的落地方面。

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所以我现在觉得，这次如果要做规划的话，一定在路径上、在方式上都要创新，没有创新的，罗浮山这个新出不来。我们现在一般方式最注重的是空间规划，尤其学建筑的，上来就研究空间怎么布局，然后建设成一个什么风格，可是这里面一个核心问题是市场，市场跟下来的核心问题就是产业配置。从罗浮山的区位和珠三角的条件来说，市场基本不用研究，只要有了好产品，趋之若鹜。但是我们需要研究的是希望什么样的人来，大众是挡不住的，他们肯定要来。我就说一个道理，说一个广东人能够听懂的例子.

比如说荔枝季节到了，我包了一棵树，非得要求增城挂绿，怎么可能呢？这棵树500块钱，就是500块钱的产品，增城挂绿一粒荔枝就50万。所以我们研究的是希望什么样的人来，有一部分人必须要来，因为这是我们的义务，就是大众，但是客观来说，既然花的是吃一碗面的钱，就别想着是一碗鱼翅，这是市场规律，花什么样的钱，应该享受什么样的东西，质价相符，我们就要把鱼翅卖给那些能花得起吃鱼翅的人。这就强调要分区，分区就分出了市场的档次，所以市场的研究基本不用做，但是一定要以市场为基础。

（1）产业规划。首先就要研究在这里需要培育什么样的产业，尤其是涉及到八千农民，淡季的时候，他们在家里做工艺品、做纪念品，旺季的时候拿出来卖，这样老人、孩子都有事做，淡季也有事做，房子还可以经营。有了创业的机会，又有了就业的机会，老百姓就稳住了，因为他们见到利益了。而这首先就需要形成一个产业规划。

（2）产品规划。产业规划不是虚的，是实的，就是要形成产品规划，我刚才说的六个区实际上是六类产品，这六类产品要形成一个产品规划。

（3）环节规划。要形成一个环节规划，每一个产品都是一个链条，不是一个简单的点。比如说这儿有个庙，过来看就行了，但我们研究问题，要从头研究到尾。就以一个寺来说，链条首先是客人到这儿来拜，他的动机是什么？他能花多少钱？他能做什么？很多宗教名山都有这个问题，人来了无数，挣不着钱，为什么？因为这个宗教的崇拜者有点钱一定要给庙里，他自己可以省吃俭用，带着一瓶矿泉水，带着点面包就上山了，然后兜里都点钱都给庙里了，这就是一个环节的问题。

所以我们每个产品都得从头来研究它的各个环节，每一个环节里我们可以抠出什么东西来，而且说到底，就是要按照客人的需求链，形成一个服务链，最后构造一个产业链。比如说这里将来肯定会变成一个会议中心，就得研究怎么搞，有相应的会议宾馆。会议宾馆和一般的宾馆完全不同，我们专门制定过一个会议宾馆的标准。今天上午我还碰到这个问题，上午让我上台去发言，我一看台上没有电脑，算了，不要课件了，就讲吧，反正就发言半小时。这就涉及到环节的问题，标准里讲台多大都是有要求的，这个讲台第一要能放一个电脑，第二要放一盆花，第三要放一杯水，还要放点其他的零碎，所以讲台的面积就得这么大。

原来传统的讲台都是坡度很大的，现在要求讲台的坡度不能太大，坡度大了，东西放不稳。第三个要求就是讲台要有踏板，有的人个子矮，他上讲台，根本看不见，就看见一堆鲜花后发出一个声音，所以就按照每一个不同的演讲者，要配备不同规格的踏板。同样，要组织一个会议或者安排一个会议，多少环节都得想到，每一个环节都扣住了，这个会议就立起来了。我刚才说的讲台例子只是讲台的设施，还有一个完整的环节。所以，从产业规划到产品规划，然后到环节的规划，每一类产品都有不同的环节，要把这个环节的每一个链条构造出来。

（4）空间规划。前面的规划做完了，往哪儿摆，多大的规模，就有数了。现在这个酒店300间客房，为什么不是350间？为什么不是290间？为什么是300间？投资商说了算，投资商清楚吗？他们也未必清楚。而且这里面更重要的是建筑和建筑之间要有关系，建筑和建筑之间没有关系，这样的建筑就不行。岭南地区原来有一个最棒的就是骑楼，下多大雨，在骑楼照样逛街。现在到了香港，比如在中环，楼和楼之间都有通道，所以也同样，下多大的雨，照样可以逛街。可是在北京能行吗？北京的楼和楼之间是没有关系的。

同样，我们就需要研究这个问题，就是各个区之间应该是一个什么关系，区里面的各个建筑群落应该是一个什么关系，因为它直接涉及到投资的回报，而且更重要的是涉及到客人的感受。这个规划从思路上、方式上都需要创新，才能真正做出一个新东西来，如果还是像以前那么做，不用做了，有这个本子够了，不就是应付领导吗，要不然墙上挂一挂，这简单。但是我们需要的就是一个可以落地的规划，要求顶天立地，顶天就是有最新的理念、最前沿的思路，落地就是一个个项目可以落下来，更重要的就是可以把我刚才说的这几个方面的关系协调好，真正构造一个和谐发展的格局，而不是一个粗暴开发的格局。

我刚才主要说了三个方面的问题，都是点点题目，要这么做下来，这个事就有意思了。否则的话，无非就是原来做得不够细，再做得细一点，那个图画得不够漂亮，再漂亮一点，顶多整点新词，无非就是这些东西，这些东西没有意义。最终要组织操作，因为从总体而言，你们叫一级开发，然后二次招商，为什么要强化软开发？就是这个故事说得不动人，说半天，人家看半天，不知道怎么挣钱。故事要动人，一方面要文化，可是文化在里面只是个包装，最重要的是商人一看就知道，要投资，因为前景都看到了。

我们现在很多地方还是我这儿资源不错，你来吧，人家问我为什么来？你算过账吗？你自己都不算账，非得让人家开发商来算账？有这个道理吗？我们要把账给投资商说清楚，我为什么请你来，就是因为我现在全面做这个事做不下来，所以要众人拾柴火焰高，咱们大家一起来做，做出一个顶级精品来，这才行。这个道理就很充分了。一级开发的思路清楚了，二次招商的吸引力就有了。而且这里面不仅要研究干什么，还要研究不干什么，而且现在发展到这一步了，大家心态已经不那么急躁了，所以可以沉下来做一个精品，做一点可以留下来的东西，很多人现在都有这个想法。